12）出口戦略を理解しよう！ファンドの運用終了パターン
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前回の記事では、借入金併用型ファンドについて紹介しました🏢
リスク以外の部分もより深く知っていただけますと幸いです。
さて、投資には「入口（投資開始）」と「出口（運用終了）」があります。
ファンドに応募するとき、多くの方は「利回り」や「運用期間」に注目しますよね。
でも本当に大事なのは「その投資が最後にどう終わるのか」、つまり出口戦略です。
出口戦略を理解しておくと、資金がどのように戻ってくるのか、分配金はどこから生まれるのか、
そして元本毀損のリスクがどこに潜んでいるのかが見えてきます。
今回は、不動産クラウドファンディングにおける代表的な出口戦略と、その注意点をわかりやすく整理してみます。
不動産クラファンにおける出口戦略とは？
出口戦略とは、一言でいうと「運用終了後に投資家へ資金を返すための方法」のことです。
株式投資であれば、持っている株を売却して現金化すれば出口となりますが、
不動産クラファンでは「運用していた不動産をどう扱うのか」が出口を決めます。
売却するのか、買い戻すのか、その形によって投資家への資金の戻り方も異なってきます。
出口戦略の代表的な種類
外部への売却（第三者売却）
最もスタンダードな出口です。
運用していた不動産を市場に売却し、その代金をもとに投資家へ資金が返還されます。
このとき、インカムゲイン型のファンドでは売却代金は出資金の返還に使われ、分配金は運用中の賃料収入から支払われます。
これに対して、キャピタルゲイン型のファンドでは売却益そのものが分配金の原資となります。
したがって、売却金額が計画を下回れば分配金が減ってしまうリスクがあるのです。
自社への買い戻し
もうひとつのパターンは、運営会社やグループ会社が不動産を買い戻す方法です。
外部に買い手を探す必要がないため、あらかじめ出口が見えているという安心感があります。
価格の予見性も高まりやすく、投資家にとっては読みやすいスキームだといえるでしょう。
一方で、市場で売却した場合に比べて価格差が生じることもあります。
あくまでメリットとデメリットを理解した上で、「このファンドはどの出口を想定しているのか」を確認することが大切です。
SOLSの取り組み
SOLSでは、各ファンドの詳細ページに出口戦略を明確に記載しています（画像参照）。
さらに、ファンドバナーには「インカム型」「キャピタル型」が一目でわかるようにアイコン表示を採用しています。
投資家がスムーズに判断できる工夫を行っているのが特徴です。
キャピタルゲイン型ファンドで気をつけたいこと
特にキャピタルゲイン型のファンドでは、「売却が成立すること」自体が大前提になります。
もし運用期間中に売却先が見つからなければ、やむを得ず運用を延長するケースもありますし、売却価格が下振れすれば元本毀損のリスクも避けられません。
投資家としては「出口で売却が成功しなければ利益が出ない」という仕組みを理解しておく必要があります。
運用終了までの流れ
実際にファンドが終了する際は、以下のような流れで進みます。
- 運用終了日を迎える
- 外部への売却または自社での買い戻しを実行
- 会計処理を行い、出資金・分配金を確定
- 投資家の登録口座へ払い戻し（例：運用終了から数営業日〜数週間以内）
シンプルですが、この流れの中で「売却がスムーズに進むかどうか」が投資成果を大きく左右するのです。
早期終了というケースも
出口戦略は必ずしも当初想定したスケジュール通りに進むとは限りません。
市況の変化や運営上の判断によって、予定より早く売却や買い戻しが成立し、結果的にファンドが早期終了することもあります。
この場合、投資家にとっては「資金が早めに戻る」というメリットがある一方、
「想定した運用期間より短いため、利回り計算が当初計画と異なる」というデメリットもあります。
早期終了は一概に良い・悪いと決められるものではなく、その仕組みを理解した上で受け止めることが必要です。
まとめ
出口戦略は、投資資金が「どう戻ってくるのか」を決める非常に重要なポイントです。
外部への売却か、自社での買い戻しか。その違いによってリスクや予見性が変わります。
特にキャピタルゲイン型ファンドでは、売却が成立しなければ利益が出ず、延長や元本毀損のリスクがあることを忘れてはいけません。
SOLSでは、投資家が安心して判断できるよう「出口戦略の明記」や「ファンドのタイプを示すアイコン表示」を行っています。
投資を「始める」だけでなく「どう終わるのか」を知ることが、安心して不動産クラウドファンディングを利用するための第一歩です。
また、SOLSではいつでも資金の出し入れができるSOLS WALLETを提供しております。
気軽にご活用いただけやすいサービスとなっております。
ファンドの詳細は下記からご確認くださいませ。
次回のSOLS Collegeでは、投資終了〜分配までのフローについてお伝えいたします。どうぞお楽しみに。
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