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不動産投資に必要な自己資金はいくら?頭金との違いは?

更新日:2022/07/09 00:00


不動産投資を始めるにはまとまったお金が必要だと考えていませんか?実は不動産投資にはそこまで多額の自己資金は必要ありません。この記事ではその理由について解説します。



●●●自己資金と頭金の違い●●●


ここではよく混同されがちな自己資金と頭金の違いについて解説します。



頭金

頭金とは、物件の購入時の融資額を減らすために、最初に支払うお金のことです。

一般的に頭金が多いと融資の審査が通りやすくなるといわれています。なぜなら、頭金が多いとローンの返済額を減らせるためです。

金融機関からすれば、お金をきちんと返してくれる人にお金を貸したいと考えます。ローン返済の負担がきつければきつくなるほど、返済が滞る確率が高くなるでしょう。金融機関からすれば、頭金をきちんと用意できて、ローンの負担が少ない人の審査が通りやすくなるのも納得です。


頭金を多く入れるメリットはもう一つあります。金利上昇リスク対策です。融資額が大きければ大きいほど、それに付随する金利も高くなります。現在のような低金利であれば大きな問題にはならないのですが、今後金利が大幅に上がることがあれば、金利の支払額も多大なものになっていきます。


しかし、頭金をしっかり払い、融資額を減らすことができれば金利上昇による出費を減らすことができるのです。



自己資金

自己資金は頭金を含む不動産購入に関わる費用で、自身が用意できるお金のことです。この場合の不動産購入に関わる費用とは印紙税や不動産仲介手数料、不動産取得税、登録免許税なども含まれます。


この自己資金の多さが頭金の金額を左右し、ひいては住宅ローンの審査の結果に直結します。融資を受ける金額が多いほど、審査に通りにくくなるためです。目安としては、購入物件の80~90%の融資を受け、残りは自己資金というケースが多く、それよりも自己資金が少ないと頭金なしのフルローンが視野に入ってきます。


では、自己資金が少ないとローンの審査には通らないのでしょうか。結論からいえば、審査が通りにくくなるのは事実ですが、絶対に審査が通らないということはありません。投資家の与信次第で審査に通ることはありえます。よって、少ない自己資金でも頭金なしでフルローンを組むことは可能です。



●●●不動産投資が融資を受けやすい理由●●●


一般的に、不動産投資は少ない自己資金でも融資を受けやすいといわれています。ここではその理由について解説します。



収益を確保しやすい

まず、そもそも不動産投資というのは少ない自己資金でレバレッジをかけて、大きな利益を狙うものです。その考え方が浸透しているのは不動産投資には、利益を回収しやすい側面が強いからです。


不動産投資は「家賃収入」と「売却益」で利益を得られます。家賃収入は入居者がいる限り、毎月安定した収入として得ることができます。そのため家賃収入は「年金代わりにもなる」といわれているくらい魅力的な収入です。


売却益も価値が上がったタイミングで売却できれば、大きな利益が期待できます。

このように2つの大きな収入源があるため、不動産投資は利益を確保しやすく、それが融資の受けやすさにもつながっているのです。



物件を担保にできる

次の不動産投資が融資を受けやすい理由は「物件を担保にできる」ためです。万が一、ローンの支払いが3ヶ月間滞ると、金融機関は督促状を送付します。それでも改善されなかった場合は土地や建物を差し押さえ、競売にかけることができるのです。


支払いが半年延滞するといつ差し押さえられてもおかしくないような状況になります。また、差し押さえられて競売にかけられたとしても、引き渡しまで9ヶ月ほどかかるためその間は住み続けることができます。


物件を担保にすることで、これらの措置を実行する権限が金融機関にはあるため、投資家にとってはリスクではありますが、融資を受けやすくもなっているのです。



物件が値上がりすることも

不動産投資は売却益も期待できます。しかし、これは意図してできるものではありません。なぜなら、世間の情勢などの影響を少なからず受けるためです。

ですが、値上がりしやすい物件の特徴というものもあります。


  • 駅から近い
  • 「買い物がしやすい」「学校が近い」など住みやすいエリアにある
  • 人口が上昇傾向の都市部


上記のようなポイントを意識して物件を選ぶと、売却時に値上がりしている可能性もあるため、積極的に探していきましょう。



頭金なしでフルローンを組むリスク

不動産投資は自己資金が少なくても比較的融資を受けやすいです。しかし、少ない自己資金でローンを組む、特に頭金なしでフルローンを組む場合のリスクも確実に存在しています。

ここではそのリスクについて解説します。


  • 月々の返済金額が増える

フルローンは毎月の返済額が増えてしまい、生活を圧迫することも。最悪、延滞の末物件が差し押さえられることも考えられます。

  • 利益回収までが長い

融資額が多いと損益分岐点も高くなります。利益回収ができるまで物件を高い入居率で運用し続ける必要があります。高い入居率を維持する期間が長ければ長いほど、精神的に辛いものになるかもしれません。

  • 売却のタイミングが難しい

物件の運用がうまくいかず、売却を考えるときにもリスクがあります。残りの返済額が少なければ問題ないのですが、多くの返済額が残っている場合、どのタイミングで売却するかで頭を悩ませることになるかもしれません。




●●●少ない自己資金で始められる不動産投資対象●●●



不動産投資では少ない自己資金でも融資を受けることは可能です。しかし、融資額が増えれば増えるほどリスクも伴います。ですので、不動産投資においては無理のないリスクを抑えた運用が基本的にはおすすめです。ここでは少ない自己資金でも始められる不動産投資対象について解説します。



中古ワンルームマンション投資

現物の不動産投資で比較的価格が安いのが、中古ワンルーム投資です。価格が安いので不動産投資初心者の方にもおすすめです。


相場としては1,000万~2,000万円ほどになります。価格帯が広いのは地方か都心部かで変わってくるためです。物件価格の80~90%が融資を受けやすい金額ですので、200万~400万円ほど自己資金があれば審査も通りやすくなります。


立地が良い物件なら空室リスクを抑えることもできるので運用のしやすさ面でも中古ワンルーム投資は特に初心者の方におすすめの投資対象です。



不動産型クラウドファンディング

より低価格で不動産投資をしたい方は不動産型クラウドファンディングがおすすめです。不動産型クラウドファンディングは運用会社が提案する物件に複数の投資家が出資して、購入します。一口1万円から投資可能なサービスが多数あり、「まずはお金をかけずに不動産投資をしてみたい」という方におすすめです。


しかも、物件の運用は運用会社が行うため、運用の手間もかかリません。

投資対象も住宅に限らず、ホテルや学校、物流施設など多岐にわたります。少ない自己資金では決して投資できないような物件に投資できるのも、不動産型クラウドファンディングの魅力の一つです。


弊社が運営している不動産投資型のクラウドファンディング「SOLS」なら、「なるべくリスクを抑えたい」「小額からできる投資がしたい」等のお悩みに応えることができます。 1口5万円から誰でも簡単にスマホで始められる不動産投資なので、ぜひ一度ご気軽にご相談ください。 不動産小口化商品・不動産投資「ソルス」/英表記:SOLS*のご登録はこちらから。


融資のリスクを考慮して無理のない不動産投資を!


この記事では不動産投資がいくらから始められるのかについて解説しました。まとまった初期投資額が必要なイメージがありますが、実際は融資を受けることができれば、少ない自己資金でも不動産投資はできます。しかし、その場合はリスクも負うことになりますので、無理のない範囲で不動産投資を始めるのがおすすめです。少ない自己資金でも始められるおすすめの投資対象としては中古ワンルーム投資と不動産型クラウドファンディングです。

また、不動産投資の融資が受けられるかは一度金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。


「新・大家ライフ」なら現物不動産投資にも不動産型クラウドファンディングにも精通しており、専門的なアドバイスが可能です。

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