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不動産投資初心者が買うべき物件とは？それぞれの特徴を解説！
「不動産の投資物件を探しているけど、情報サイトを見てもメリットばかり書かれていて、どの情報を信じたらいいのかわからない」
確かに投資物件の検索サイトを見てもどれもメリットが書かれているだけで、どれも魅力的な物件に見えてしまいます。もちろん虚偽の情報を載せることはないとは思いますが、それらの中には初心者向けではない物件が含まれていることも事実です。
この記事では各種投資物件のメリット・デメリットと初心者におすすめの物件の特徴を解説します。
●●● 各種投資物件の特徴 ●●●
一言で投資物件と言ってもマンションや戸建て、テナントなどさまざまな種類の物件があります。ここでは代表的な投資物件の特徴を体系的に解説していきます。
一棟マンション投資のメリット・デメリット
一棟マンション投資はマンションを一棟まるごと購入し運営する投資方法です。
メリット
- 利回り高め
一棟マンションは比較的利回りが高い傾向があります。また、部屋数も多いため、収入金額も高額になりやすいです。
- 資産価値が下がりにくい
一棟マンションでは多くの土地を保有することになります。建物の価値はどうしても下がってしまいますが、土地は下がりにくいです。
近年ではむしろマンションバブルと言われるほどマンション価格が高騰し続けています。
- 運営の采配を取りやすい
自分自身がマンションのオーナーとなるため、マンション管理における判断は全て自分でしなければなりません。これだけ聞くと大変そうですが、直接的なマンションの管理は管理会社に委託することもできます。改装やセキュリティ面など自由に考えるのはやりがいにも繋がります。
デメリット
- 初期投資額が非常に大きい
マンション一棟の購入となると当然ですが購入費用が高額になります。新築マンションであれば1億円以上します。
さらにそれに見合った頭金も必要になるため、購入そのものが難しいです。
- 買い手が見つかりにくい
マンション価格の高さは、売却する際にもデメリットが生じます。マンション価格が高ければ高いほど、そもそも買える人が限られてしまいます。そうなるとマンションを売りたいときに売れないというリスクがあるのです。
- 固定費が高額
建物全体を保有するとなれば、資産価値を下げないための維持管理費のような固定費もかなりの高額になってしまいます。固定費の負担が大きいとローンの完済が遠のいてしまうので注意が必要です。
アパート投資のメリット・デメリット
アパート投資はアパートを一棟まるごと購入し運営する投資方法です。
メリット
- 長期的な収入を期待できる
アパートはマンション同様複数の部屋を入居者に貸し出します。戸建てやワンルームと違い、空室が出きたとしても他の部屋に入居者がいる限り家賃収入が発生し続けます。
- マンションよりも安く購入できる
マンション価格の相場は1億5,000円ほどと言われています。対してアパート価格の相場は6,000万円ほどです。マンション価格の半分以下で購入できることが多いので、マンションよりも始めやすいです。
デメリット
- 空室リスク
入居者がいる限り家賃収入が発生し続けるのが一棟投資のメリットですが、空室が増えると収入が大幅に減ってしまいます。その状態が続くと、ローンの返済が難しくなることもありえます。
空室リスクを減らすポイントは2つあります。
1つ目は入居者が住みたいと思える物件を選ぶこと、2つ目は安心して物件を任せられる管理会社を選ぶことです。
- 災害リスク
近年、地震や大雨、台風といった自然災害による被害が大きくなっています。建物が破損すると高額な修繕費が必要になります。金額としては100万円以上かかることも。とはいえ、自然災害は防ぎようがないのも事実です。
そのため、少しでも災害リスクを減らすためにハザードマップ等をしっかりチェックして物件を選ばなければなりません。もちろん保険への加入も必須です。
戸建て投資のメリット・デメリット
戸建て投資は戸建て物件を土地ごと購入し運営する投資方法です。
メリット
- 少額から投資可能
戸建て投資の最大のメリットは、一棟投資と比べて価格が安い点です。条件によりますが、中古であれば土地込みでも数百万円で購入できるものもあります。
そのため、不動産投資でスモールスタートしたい方には戸建て投資はおすすめの投資方法だといえます。
- 入居期間が長くなりやすい
戸建て住宅の主なターゲットは家族世帯です。
新婚家庭や子育て家庭といった少なくとも十数年間は住もうとしている方たちなので長期的な収益が期待できます。
デメリット
- 空室リスク
アパート投資でも出てきた空室リスクですが、戸建て投資の方が空室リスクによる損失が大きいです。アパートの場合、1室が空室になっても他の部屋で家賃収入を得られますが、戸建て投資の場合は違います。戸建て投資の場合、「空室＝収益ゼロ」を意味するためです。
戸建て投資の空室リスクを低くする方法としては、戸建て物件を複数所有するという方法がありますが、そうなると今度は初期投資額が単純に2倍以上必要になってしまうので、難しいところです。
- 修繕費が高額になることも
建物の破損やシロアリ問題などがあると大規模な修繕工事が必要になることもあります。高額な修繕費が必要になりますし、その間入居者を入れることもできません。こういったことが重なるとローンの完済が遠のいてしまうので、返済計画の見直しが必要になるかもしれません。
ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ワンルームマンション投資はマンションの1室を購入し運営する投資方法です。
メリット
- 少額から始めやすい
ワンルームマンション投資のメリットは初期投資額が安いことが最大のメリットです。万が一、予期せぬタイミングや価格で手放す事態になったとしても、一棟買い投資に比べれば損失が少なくて済みます。
- 共用部の管理が不要
マンション投資であれば、共用部を管理しなければなりません。管理会社に任せるにしてもやはり大変です。共用部の管理が不要なのもワンルームマンション投資の大きなメリットです。
デメリット
- 空室リスク
ワンルームマンション投資のデメリットは戸建て投資同様空室になったときの損失の大きさです。
空室リスクを減らすために物件選びは慎重に行いましょう。
- マンションの資産価値が下落する
築年数や周辺環境が原因でマンションの資産価値が多かれ少なかれ下落するというのは避けられません。マンションの資産価値が下がれば、もちろんワンルームの価格も連動して下落します。
下落幅を見込んでおくこと、売却するタイミングも含めて収支計画を建てることが肝要になってきます。
- 家賃下落リスク
マンションの資産価値だけでなく、家賃が下落することも想定しておかなければなりません。
家賃が下落する要因には築年数や周辺の部屋の相場の変化、入居人数といったさまざまなものが挙げられます。
テナント物件投資のメリット・デメリット
テナント物件投資は店舗や事務所用の物件を購入し運営する投資方法です。
メリット
- 高利回り
テナント物件は家賃設定を高くすることができます。
テナント物件では利益を得るのが目的なので、家賃を高めに設定するのが許容されています。そのため、物件の購入価格に比べて高利回りになりやすいです。
- 原状回復費用が少ない
テナント物件では入居時の改装費や退出時の原状回復費用はなんと入居者側の負担となります。これは住居用物件にはない大きなメリットです。
デメリット
- 居住用物件よりも空室リスクが高い
テナント物件は居住用物件よりも空室リスクが高いのが難点です。
これは入居者側のビジネスが上手くいかなくなるとすぐに退去してしまいます。逆にビジネスが上手くいっていたとしても、より良い条件の物件に移ってしまいます。入居者側の都合で空室になりやすいので、運営の難易度が高いです。
- ローンの審査が厳しい
テナント物件の場合は大家の収入や信用情報だけでなく、入居する会社や個人の状況なども審査の対象となります。
また、大家の実績や経験も審査の対象となるので、住居用物件で実績を出しておくと審査に通りやすくなります。
これらのことからテナント物件投資は運営が難しい傾向にありますので、不動産投資初心者向けとは言いがたいです。どうしても投資したいのであれば、専門家に相談の上、綿密な収支計画を組んでから購入を検討することをおすすめします。
●●● 初心者におすすめの物件とは ●●●
ここまで各種投資物件の特徴を解説してきました。その上で不動産投資初心者におすすめな投資物件について解説していきます。
不動産投資初心者におすすめの投資物件の3つのポイント
不動産投資初心者におすすめの投資物件のポイントは以下の3つです。
- 初期投資額が低い
- 管理しやすい
- 売却しやすい
この3つのポイントを満たせば、不動産投資初心者でも比較的低リスクで不動産投資を始められます。
初心者におすすめの投資物件①ワンルームマンション
不動産投資初心者におすすめの投資物件の3つのポイントを満たしているのはワンルームマンションです。
ワンルームマンションであれば、新築で2,000〜3,000万円、中古で1,000〜2,000万円ほどで投資が可能です。都心でこの価格帯なので地方であれば、より低いコストで投資もできます。
ワンルームマンションには単身者向けとファミリー向けの2タイプがあります。ファミリー向けであれば、投資額は高くなりますが長期的な家賃収益も期待できます。
共用部の管理が不要なのも大きなメリットです。共用部の管理がないと手間がほとんどかからないので、副業として不動産投資を始めることも視野に入れられます。
初期投資額が低いのは売却時もメリットとして働きます。価格が低いので、マンションやアパートよりも次の買い手が見つかりやすいのです。これは一棟買い投資にはない大きなメリットです。
ここまでワンルームマンションのメリットばかり並び立てましたが、空室リスクや家賃下落リスク等のデメリットがあることも忘れてはなりません。
また、不動産投資において利便性や築年数、物件の将来性など数多くの要素を加味して検討することがなによりも大切です。「ワンルームマンションだから大丈夫」と安直な判断は決してしないようにしましょう。
初心者におすすめの投資物件②不動産小口化商品「SOLS（ソルス）」
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まとめ
ここまで各物件の特徴や不動産投資初心者におすすめの物件について解説してきました。
不動産投資の成否は物件選びに懸かっていると言っても過言ではありません。検索サイトの表面的かつ魅力的な情報に惑わされないようにしましょう。
また、物件選びに限らず不動産投資・運営には知識も必要ですので書籍等でしっかり知識を網羅的に身につけておくのも大切です。
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