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投資なら不動産投資がおすすめ！不動産投資のメリットやリスク

投資は資産運用の基本です。投資によって、お金が増える仕組みを作ってお金にも働いてもらうのです。お金にも働いてもらえば、資産が増える速度はさらに上がります。

投資には、株式投資や不動産投資などさまざまなものがあります。その中でも特におすすめしたいのが不動産投資です。不動産投資と聞くと、「難しそう」とか「管理が大変そう」というイメージがあるかもしれません。

この記事では不動産投資の特徴やメリット・リスクについて解説します。

●●● 不動産投資の仕組みと種類 ●●●

まずは不動産投資の基本的なことについて解説します。

不動産投資の特徴と仕組み

不動産投資とは不動産を購入し、それを貸し出したり利用してもらったり、さらには物件を売却したりして利益を出すのが目的の投資です。

株式投資がハイリスク・ハイリターンな投資方法だといわれている一方で、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンな投資方法だといわれています。不動産投資は安定した家賃収入を長期的に得やすいためです。

対して、株式投資は市場の動向に応じて、株式の価格も常に変動します。過去には暴落によって、価格が半減したこともあります。

このことからも不動産投資は投資の中でリスクが低めの投資方法だといえます。

ワンルーム投資

不動産投資にもさまざまな投資対象があり、代表的なもののひとつがワンルーム投資です。分譲マンションなどの一室を購入し、第三者に貸し出して、家賃収入を得ます。

ワンルーム投資のメリットは比較的低めの初期費用でも、物件を購入できるという点です。1棟買い投資に比べて、初期費用が安いので初心者向けです。

また資金に余裕があれば「Aのマンションで1室、Bのマンションで1室購入する」というように、自由度の高い投資ができるのもポイントです。

デメリットとしては、所有物件に入居者が決まらなければ、収益があげられないだけでなく、維持費が発生するために損失が出続けてしまうという点が挙げられます。

このことから、ワンルーム投資では入居者が決まりやすそうな物件の購入と空室になった時の空室対策がとても大切です。

1棟買い投資

ワンルーム投資と同じように知られている不動産投資対象が1棟買い投資です。こちらはアパートやマンションを1棟丸ごと購入し、各部屋を第三者に貸し出して、家賃収入を得るという仕組みです。「大家」や「賃貸」と聞くと、こちらのパターンをイメージする方も多いのではないでしょうか。

ワンルーム投資に比べて、1棟買い投資は初期費用が高くなりがちです。不動産の運用をしたことがない方にとっては、一棟買い投資は精神的なハードルが少し高いかもしれません。

しかし、ワンルーム投資と異なり、所有物件が満室にならなくても収益が発生するのは大きなメリットです。

不動産小口化商品

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＊１：2022年1月1日付けの、日本銀行金融機構局より公表された情報では、普通預金・店頭金利平均0.001％

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●●● 不動産投資のメリット ●●●

ここでは不動産投資全般におけるメリットについて解説します。

長期的な安定収入

不動産投資は株式投資とは違い、長期的に安定した収入が見込めます。株式投資は市場や政情によって、株価が常に変動します。暴落が起これば、「30％も株式の価値が下がる」ということもありえます。

対して、不動産投資は入居者がいれば、見込みどおりの家賃収入が得られます。また、一度入居すればしばらく空室になる心配がないため、長期的な収益にも繋がるのでしょう。

さらに安定した家賃収入は私的年金にもなりえます。

将来的に公的年金だけでは生活費を賄えなくなるという「老後2,000万円問題」はメガトレンドです。不足する金額には個人差があるとみられますが、「年金だけでは生活できない未来」というのは他人事ではありません。

そんな時に毎月の安定した家賃収入は、精神的にも生活的にも大きな安心材料になります。

売却益の可能性

購入したより物件の価格が上がっている場合、物件を売れば売却益にもなります。物件の価格が高ければ高いほど、10%ほどの値上がりであっても、数十万円の利益が発生します。

ただし、これは市場や政情に左右され、コントロールできないものです。値上がりが期待できる物件であっても、災害などの理由で下落することもありえます。

現在（2021年12月時点）不動産はマンション価格以外は全体的に大きな値上がりもない状態が続いています。このことからも最近は、売却益よりも家賃収入を目的にした不動産投資が主流となっているのがわかります。

生命保険にもなる

所有者が亡くなったり、重度の障害を持った場合、団体生命保険でローンが完済されます。

物件が残された家族は、ローンが完済された状態で家賃収入を得られるようになります。

また、ローンが完済されることで、売却も安心して視野に入れることができます。

節税

不動産購入時は所得税と住民税、相続を考えている場合は相続税と贈与税の節税になります。

不動産購入時は物件の購入による減価償却費が家賃収入を上回り、経費が収入を超えて赤字となるケースがあります。その赤字部分を給与所得で相殺できます。結果的に所得金額が減り、所得税と住民税の節税になります。

相続する場合はどうでしょうか。現預金で相続するよりも、不動産で相続する方が評価額が低くなる傾向があるのです。

ここまで節税メリットについて解説しましたが、節税は不動産購入の直接の動機にはなりません。なぜなら、「赤字になって節税になる」や「現金よりも節税になる」というように、節税の理由が両者とも副次的だからです。

またこれらの節税効果が全員に当てはまるわけでもなく、給与所得や資産によってはメリットをあまり享受できない場合もあります。

不動産を購入する目的としては、節税よりも「家賃収入を得ること」が多くの方にとってはメリットが大きいということを覚えておきましょう。

●●● 不動産投資のリスク  ●●●

初期投資額が大きい

不動産購入時はほとんど金融機関でローンを組んで購入することになります。それでも下記のような費用は発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 不動産登記費用
• 融資の手数料
• 物件の保険料など

このほかに金融機関によっては10〜20%の頭金が必要な場合もあり、ある程度まとまった金額が必要になります。

管理維持費がかかる

不動産は「購入しておしまい」「入居者と契約が決まればおしまい」ではありません。

入居者に満足してもらうため、また入居者を増やすために継続的にコストがかかります。

主に管理会社への手数料、修繕積立金がそれにあたります。管理会社は物件の管理を代行してくれるので、多くの方が契約することになるでしょう。

ほかにも設備交換費や修繕費など急な出費もあります。特に設備交換費などの急な出費は高額になりがちなので注意が必要です。

ただし、管理維持費の中には経費で計上できるものも多いので、領収書などは必ず残しておきましょう。

空室リスク

物件を購入したが入居者が決まらず、空室が出ると収益が減ってしまいます。ワンルーム投資の場合は1室だけなので、収益がなくなり、管理維持費だけが発生するということにもなりかねません。

空室リスクには物件選びがカギを握っています。好立地で人気のある物件やエリアであれば、空室にはなりにくいですよね。

仲介会社選びも大事です。大手の仲介会社であれば、多くの方へのアピールが可能ですが手数料が高くなる傾向があります。しかし、空室になるよりはマシなので、必要経費と割り切ることも必要でしょう。

管理会社が仲介業務をしていることもあるので、管理会社選びの際は仲介に強いかどうかも視野に入れて検討するのがおすすめです。

家賃滞納リスク

入居者が家賃を払わず滞納する場合も収益が減る原因となります。ほとんどの場合は支払い忘れが原因ですが、中には何ヶ月も滞納されるというケースもあります。

家賃滞納対応は慣れていない人が対応すると解決しない場合が多いので、管理会社に任せるのがいいでしょう。管理会社の方がノウハウや経験があるので安心ですよ。

まとめ

不動産投資は初期費用が高く、はじめるのに少しハードルが高いでしょう。また、空室リスクなどのリスクがあるのも事実です。

しかし、それ以上に大きなメリットがあります。私的年金の代わりにもなる、安定した家賃収入は不動産投資最大のメリットです。資産を増やす選択肢のひとつとして不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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