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マンション投資の特徴は？不動産投資について詳しく解説

投資にはいろいろな種類があり、それぞれにローリスクなものやハイリスクなもの、リターンの大小などの特徴があります。その中でもマンション投資は、不動産投資ですがローリスクで長期的な投資に向いています。今回は、マンション投資の特徴とその他の不動産投資について解説します。

●●● マンション投資の特徴は？ ●●●

マンション投資は、基本的にはマンションの一室を購入して賃貸に出し、ローン返済額よりも多い家賃収入を得る投資です。マンションを購入するため最初にローンを組む必要がありますが、それさえクリアすれば比較的ローリスクな投資です。ここでは、マンション投資について詳しく解説します。

マンション投資はリスクが少なく、利益を得るまで時間がかかる

マンション投資は、意外に思われるかもしれませんが比較的ローリスクな投資です。ハイリスク投資は、投資対象の価値変動リスクが大きいものです。大きく上がることもあれば大きく下がることもあるため、ハイリスクと言われます。それに比べて、賃貸物件の家賃変動は非常に緩やかです。

家賃は基本的に相場で決まります。周辺にある同種同レベル同設備の物件が8万円なら、投資対象の家賃も8万円が相場です。賃貸物件の家賃を決めるときに必ず相場を参考にするので、大きく相場から離れた家賃にはなりません。

逆に、相場からかけ離れた高い家賃をつけると、入居者がなかなか決まらなくなります。投資額や返済するローン金額に家賃は関係ないため、収入を大きくしたいからと高額家賃にできません。そのため、マンション投資はローリスクではあるけれどリターンは時間がかかるのです。

マンション投資は節税効果が高い

マンション投資は、節税効果が高い投資のひとつです。マンション投資も事業ですから、経費や収入・支出を帳簿で管理します。マンションは不動産なので、購入費用を減価償却することが可能なのです。

他にも返済するローンの金利部分については経費計上できますし、固定資産税も経費計上ができます。このおかげで帳簿上の収入部分を減らすことができ、利益に対する税金の節約につながるのです。

万が一マンション投資の収益が赤字になったとしても、その赤字は給与所得と損益通算ができ、本業の収入が減ったという扱いにできます。赤字であっても、本業に対する節税になるのです。このように節税できる部分が多く、効果が高いのがマンション投資の特徴です。

マンションは現物資産である

マンション投資は、実際にマンションを購入して賃貸に出す投資です。現物資産を手に入れることになるので、投資目的以外にも使い道があります。例えばファミリータイプのマンションを購入して賃貸に出していた場合、子どもが独立したときに住んでもらえます。

シングル系のマンションであれば、そこから子どもを大学に通わせたり、単身赴任中はそこに住んだりする活用方法もあります。災害があって家がなくなってしまったら、投資用マンションで生活を立て直すことも可能です。

マンション投資のデメリット

マンション投資には上記で挙げたメリットの他にも、当然ながらリスクが存在します。特にシングル系間取りのリスクは、場合によっては非常に大きなものになりかねません。ここでは、マンション投資のデメリットを詳しく解説します。

シングル系マンションは空室リスク、家賃変動リスクが高い

シングル系間取り（1R、1K、1DK）のマンションは、空室リスクが高くなります。シングル系間取りの物件は、駅前よりも圧倒的に多いのは大学の近くです。入学時期は入居希望者も多いですが、退去をする方も当然います。

大学の近くは、基本的に4月までに入居者が決まらなければ、1年間まるまる空室となる傾向にあります。年度の途中から一人暮らしを始める学生は、とても少ないのです。1年間も空けておくわけにもいかないから、と家賃を下げて無理やり入居者を探す、という悪循環に陥りがちで、家賃変動リスクもファミリータイプより高い傾向にあります。

管理会社に依頼するコストがかかる　

マンション投資を始めた場合、管理コストがかかります。マンション投資をしながら本業をしていると、退去立ち会いや入居者からのクレーム、修繕依頼などをこなせません。退去立ち会いにしても、原状回復のガイドラインなどについての知識が必要なので、素人では難しいものです。

そうすると専門の管理会社に任せるようになりますが、毎月の管理コストがかかってきます。管理会社もいろいろなところがあり、どんなところに任せるのか選ぶのも、本業をしながらだとなかなか大変です。管理リスクを回避するための固定費と割り切るしかありません。

長期の借入となるため、金利変動リスクがある

マンション投資は、基本的に長期の借入となります。そのため、経費計上できるとはいえ金利の変動リスクが出てきます。また投資用マンションの購入には、住宅ローンが使えません。住宅ローンは、契約者または契約者の親族が居住するものに限り組むことができる、という条件がついていることがほとんどです。

住宅ローンは、ローンの中でも飛び抜けて金利が低い商品です。しかし不動産投資用ローンは、ローンを組む以前の銀行利用状況で変わってきたり、そもそも利率を公表していなかったりするところもあります。オリックス銀行は不動産投資ローンの金利を公開していますが、他行の一般的な住宅ローンよりはるかに高いです。そのため金利変動があると、収入が圧迫されてしまうリスクがあります。

●●● マンション投資以外の選択肢は？ ●●●

不動産投資には、マンション投資以外にもいくつか種類があります。それぞれの特徴を把握して、どれが自分に合っているのか検討することも大切です。不動産投資の種類を紹介していきます。

アパート1棟経営をする

アパートを1棟丸ごと購入する、あるいは建築して投資するのがアパート経営です。こちらは部屋の数だけ家賃収入があるため、収入金額自体はマンション経営に比べて大きくなります。

ただし、建築する場合は億単位のローンを組む場合もありますし、中古のアパートを購入する場合でもマンション1室を購入するよりも高額になります。それだけ高額のローンが通るかどうかが、アパート経営ができるかのポイントです。

駐車場経営をする

土地を購入するか、もともと持っている土地を駐車場にして貸し出すのが駐車場経営です。マンションやアパートを経営するよりもローンは少なくてすみますが、機械式のゲートなどを設置するための初期費用がかかります。

また駐車場の人気は、アパートやマンション以上に立地条件が影響してきます。駅近辺の土地や観光地の近くに土地を持っているのであれば、収入も上がりやすくなります。

現物を持たず、不動産投資信託をする

不動産の現物を購入するのではなく、不動産投資信託を購入するという手もあります。不動産投資信託は、投資者から集めた資金で専門家が不動産投資を行い、コストを差し引いて利益を分配する投資です。

数万円程度からでも投資が可能なため参加しやすいこと、株式と同様に売買ができ、換金が簡単であることが特徴です。物件の管理や購入も専門家が行うため、手間もかかりません。

まとめ：

マンション投資はリスクが高いと思われがちですが、比較的ローリスクで節税効果も高いものです。分散投資こそできませんが、長期間にわたって安定的な収入を得られますし、いざとなったら売却も可能です。

空室リスクや管理リスク、災害リスクなどのリスクは存在します。しかしこちらも管理会社に任せたり、保険をかけたりといった手間をかければ軽減できるものです。不動産投資を考えている方は、ぜひマンション投資も検討してみてください。