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優先劣後出資方式とは？

優先劣後出資方式とは？

国から許可を受けた不動産小口投資商品を扱う事業者（当社）は不動産特定共同事業法に基づいた国の許可や登録を取得しています。

この許可や登録を得るには資本金などさまざまな条件をクリアする必要があることから、事業者には一定の信頼性があると判断できます。

ただし、事業者は不動産のプロとして、運用や管理を行いますが、場合によっては不動産価格の下落などで元本割れする可能性もあります。

優先劣後方式はこの元本割れリスクから投資家を守るための仕組みとして導入されているものです。

優先劣後出資方式の有用性

不動産小口投資商品を購入された投資家は、投資した不動産の運用益を「分配金」として受け取ることができますが、運用上の損失が出る可能性もまったくない（ゼロ）という訳ではありません。

例えば、投資した不動産価格が土地価格の急な下落や物件の損傷等で取得時の価格よりも大幅に下落した場合、売却時に損失が出る可能性も否定できません。また、賃貸不動産で空室率が非常に高くなった場合、当初見込んでいたような運営上の収益が上がらず、運用益も見込より少なくなることも考えられます。

このような場合、優先劣後出資方式を採用しているファンドでは、もしも運用損が出た場合は、運営事業者の出資分から一定の損失までをカバーし、投資家への影響を保全する仕組みです。

優先劣後出資方式の具体例

より具体的には、

優先出資＝投資家の資金、劣後出資＝事業者として管理しますが、ファンド上の表記で、

不動産取得費用：総額1億円

優先出資（投資家の資金）：70％

劣後出資（事業者）：30％

と記載があった場合は、投資家から集まる資金が7,000万円、事業者が3,000万円となります。

ここで、不動産の運用で何らかの要因で、不動産価格が急落し不動産運用で3,000万円の損失が出た場合でも、第一に劣後出資（事業者）30％＝3,000万円からこの補填を行いますので、損失額が3,000万円でも、劣後出資分の3,000万円に収まっており、投資家の資金（優先出資）が元本割れすることはありません。

このように、不動産運用で何らかの損失が出ても、まずは事業者の出資分から損失分をカバーすることから、投資家の元本割れリスクを抑えることが可能となっています。また、当初見込みよりも運用益が少なくなった場合も、投資家は利益を優先的に分配される権利があるため、利益を確保しやすくなっています。

また、投資家と事業者の共同出資とはいえ、事業者は運用上の損失が出ると自らの出資金（劣後出資）から損失分をカバーされることになりますので、適切かつ丁寧な運用を行うことで自分たちに損失が出ないよう全力で運用を取り組むことになりますので、この部分も投資家から観ても大きなメリットとなります。

まとめ

以上のように、優先劣後出資方式は、まずは損失のカバーを事業者から行うことで、投資家のリスクを低くする仕組みとなっています。同時に投資家は利益分配についても優先的に配分される権利があり、ファンドの運用益確保について有用であることも特徴となっています。

当社SOLSの優先劣後出資比率はファンド毎に違いますが、概ね優先出資（投資家の資金）：70％、劣後出資（事業者）：30％を基準とし、他社ファンド平均優先出資85％*よりも15％分もリスクに対して投資家出資分を守り、出資者側視点で運用を図っております。

不動産小口投資商品を購入される場合は、想定利回りの高さよりも、投資家のリスクを減らす「優先劣後出資方式の各比率」の情報から検討されることをお勧めいたします。

*：2021年12月1日時点で、不動産小口投資商品を展開する30社の調査結果（当社調べ）

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