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不動産小口化商品の任意組合型を徹底解説！

2022/07/07 00:00

不動産小口化商品は、対象の不動産を小口化することで、比較的少額な投資で行えるもので、不動産特定共同事業法という法律によって規定されています。

今回は不動産特定共同事業法についての概要と、不動産小口化商品における任意組合型の概要、特徴などについて解説していきます。

●●●不動産小口化商品は共同事業の投資●●●

不動産小口化商品は、ひとつの不動産を複数人で共同運営する共同事業の投資です。細かいルールは、不動産特定共同事業法によって規定されています。

ここでは、不動産特定共同事業法について解説します。

不動産特定共同事業法について

不動産特定共同事業法は、不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングのような共同事業について許可制度を規定し、事業者が守るべき内容を規定している法律です。また事業の参加者が受ける損害を防止する内容も含まれています。

そのほか目的が事業の適切な運営と出資者の保護であることから、欠格事由や罰則規定も含まれています。

事業者には許可が必要

不動産小口化商品などの共同事業を営む事業者は、不動産特定共同事業法に基づく許可が必要です。原則として国土交通大臣、または都道府県知事の許可が必要になっており、許可がないものは事業を営むことが許されていません。

当然ですが許可を受けるにはさまざまな要件があり、それぞれを満たす必要があります。欠格事由も定められており、詐欺まがいの事業者が参入することを防いでいるため、安全性が高い投資であるといえるでしょう。

許可を受けるために必要な要件

事業者が許可を受けるためには、以下の5つの要件をすべて満たす必要があります。

・資本金または投資家からの出資額が、不動産特定共同事業の種別ごとに規定された金額を上回っていること。

・宅地建物取引業者の免許を取得している事業者であること。

・不動産特定共同事業を行うにあたっての財産的基礎があり、業務を行うための人的構成があること。

・不動産特定共同事業契約約款の内容が、別途定められた基準を満たしていること。

・宅建士、不動産特定共同事業の3年以上にわたる実務経験、ARESマスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティングマスターのいずれかを持つ業務管理者を置いていること。

どの基準においても事業者の金銭面や契約約款、免許や資格などについて信頼性を担保する内容になっています。不動産特定共同事業を営んでいるということは、この基準を全て満たしているのですから、ある程度の信頼性があると考えて良いでしょう。

●●●不動産小口化商品の任意組合型とは●●●

不動産小口化商品は大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」があります。ここでは、任意組合型の概要と特徴について説明します。

任意組合型の概要

不動産小口化商品の「任意組合型」とは、出資者が小口化された不動産の共有持分を購入し、現物出資して出た利益を分配していくというものです。実際に所有者となって登記されるため、得られた分配金は「不動産所得」となります。

また実際に資産として不動産を取得することから、相続のときには購入価格ではなく「相続税評価額」で計算されます。そのため購入と同額の現金を持っているよりも、低い評価額になることがほとんどです。相続税のことを考慮に入れると、節税に向いた投資方法であるといえるでしょう。

任意組合型の仕組みとは

任意組合型は、事業者と投資家が「任意組合契約」を結び、投資家は不動産の共有持分を購入します。投資家は購入した共有持分を現物出資し、事業者は任意組合の代表者として不動産の管理・運営を行います。そして運用によって得られた利益は、投資家に分配される仕組みです。

匿名組合型との違い

匿名組合型との大きな違いは、実際に不動産の所有者となるかならないか、という部分です。匿名組合型の場合は、不動産の所有権を持つのは事業者です。そのため登記することはなく、実際には運用会社に出資するという形になり、出資者の名前が出ることはありません。所得も雑所得として扱われます。

任意組合型の場合は、実際に不動産の所有者となり、登記を行います。登記するので購入した方の名前は登記簿に載り、匿名性はありません。所得は不動産所得となり、登記費用や不動産取得税も発生します。

また匿名組合型は、投資期間が数ヶ月から10年以内のものが多く、短期的な投資となっています。一方任意組合型は投資期間が10年以上、1口あたりの金額も100万円以上のものが主流となっており、より長期投資に向いているといえるでしょう。

●●●任意組合型のメリット・デメリット●●●

任意組合型は「不動産の所有者となる」「登記され、氏名が登記簿に載る」などの特徴があり、それに伴ったメリット・デメリットが存在します。ここでは、任意組合型のメリット・デメリットについて解説します。

任意組合型のメリット

・実際に所有者となるため節税効果が高い

任意組合型は、実際に共有持分を購入して不動産の所有者となります。実物の不動産を資産として所有して運用しているのと同じ効果があり、相続のときには「相続税評価額」で計算されるため、節税効果が高いのが特徴です。

また実際に登記されることから、権利を他者に対抗できます。そして任意組合型は投資期間が10年以上となる商品が多いため、長期投資に向いています。

・事業者が倒産しても、自分の持分はそのまま

匿名組合型の場合は、実際には事業者に出資することになります。そのため事業者が倒産すると、自分の出資額を取り戻すのは極めて難しくなります。任意組合型は自分で所有するので、事業者が倒産しても自分の持分はそのまま、というメリットがあります。

任意組合型のデメリット

・他の投資に比べて利回りが低い傾向にある

任意組合型のデメリットとして挙げられるのは、他の投資に比べて利回りが低い傾向にあることです。利益が発生しても事業を運営している事業者にも取り分があるため、その分だけ利回りは低くなります。

・所有しても担保にはできず、諸費用がかかる

実際に登記され、物件の所有者になることができます。しかし共有持分であるため、原則として担保にすることはできません。そのため融資を受けて購入することができず、自己資金による投資が必須となります。

さらに実際に不動産を所有することになるので、不動産取得税や登記費用などの諸費用が発生します。

まとめ：節税を考えるなら任意組合型を選ぼう

不動産小口化商品の任意組合型は、共有持分であるとはいえ実際に不動産の所有者になります。登記の費用や不動産取得税はかかりますが、資産として不動産を所有しているため、相続時には「相続税評価額」で計算されます。

また所得が不動産所得であることから、赤字であったとしても損益通算ができます。利益が出なかったとしても、給与所得部分の節税効果があるわけです。匿名組合型と違い、節税効果が高いのが任意組合型です。節税を考えるなら、任意組合型を選ぶことをおすすめします。

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