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不動産投資クラウドファンディングの選び方を解説！
「不動産投資クラウドファンディングに興味があるけど、どのサービスを選べばいいかわからない」
不動産投資クラウドファンディングは多くの種類があり、投資対象や投資方法もさまざまです。この記事では不動産投資クラウドファンディングを始めたい方や、興味がある方におすすめの不動産投資クラウドファンディングと選び方を解説します。
●●●不動産投資クラウドファンディング●●●
ここでは不動産クラウドファンディングについて詳しく解説していきます。現物不動産投資やJ-REITとの違いについても解説していますので参考にしてください。
不動産投資クラウドファンディングとは
不動産投資クラウドファンディングとはインターネットを通じて不特定多数の投資家から資金提供を募集し、物件を購入・運用するクラウドファンディングです。投資家はファンドが運用した際に発生した家賃収入や売却益を、分配金として受け取ることができます。
不動産投資クラウドファンディングの特徴は以下のとおりです。
●少額から投資可能
現物不動産投資には、まとまった元手が必要であったり、ローンを組んで物件を購入したりするというようなイメージを持つ方もいるでしょう。不動産投資クラウドファンディングの場合、ファンドによって差はありますが、1万円から投資できる案件もあります。
●投資対象が豊富
現物不動産投資で購入できる物件は、一般的にマンション・アパートや戸建住宅、テナントがほとんどです。一方、不動産投資クラウドファンディングは、個人では投資が難しい学校やホテル、商業施設にも投資ができます。普段は関わることがない学校やホテルの運用に、投資家として携われるのは不動産投資クラウドファンディングの魅力の一つといえるでしょう。
●不動産特定共同事業法に基づいて運用
不動産投資クラウドファンディングは、比較的新しい投資方法です。新しい投資方法と聞くと不安になる方もいるかもしれませんが、不動産投資クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に基づいて運用されています。
不動産特定共同事業法とは、不動産投資クラウドファンディングを通じて不動産事業に参加する投資家を保護するための法律です。不動産特定共同事業法には、クーリングオフや不正が行われないための電子取引業務の適切な運用を目的とした項目も組み込まれています。不動産投資クラウドファンディングは法律的にも安心して始められるサービスだといえます。
現物不動産投資との違い
では、現物不動産投資と不動産投資クラウドファンディングにはどのような違いがあるのでしょうか。
●初期投資額の違い
不動産投資クラウドファンディングは、ファンドによっては1万円から投資可能です。一方、従来の現物不動産投資であれば、数百万～数千万円の元手が必要になります。ローンを組むことで物件の購入も可能ですが、場合によっては借金リスクにつながる可能性があります。物件の運用がうまくいかなければ、ローンの支払いだけが何十年も残ることも起こりうるでしょう。
●物件運用方法についての違い
現物不動産投資は物件を購入し、賃貸経営をして家賃収入を得ます。賃貸経営と一言でいっても、設備の管理や入居者や近隣とのトラブル対応、空室対策など行う業務はさまざまです。想定外の設備のトラブルで高額な出費が必要になったり、空室になれば家賃収入が減ったりと金銭的なリスクも負う必要があるでしょう。
不動産投資クラウドファンディングも投資である以上、元本保証ではありません。しかし、出資すれば、物件の運用は不動産会社が行うため、現物不動産投資特有の手間がかからない点は大きなメリットです。
J-REITとの違い
J-REITは不動産投資型の投資信託です。J-REITも不特定多数の投資家から資金を集めて、運用するという意味では不動産投資クラウドファンディングとよく似ています。
J-REITと不動産型クラウドファンディングの大きな違いは以下のとおりです。
● 投資対象が違う
J-REITの投資対象は、証券取引所に上場している投資法人です。運用は投資法人に所属する投資のプロが行います。しかし、実際に不動産を運用するのは不動産会社などの運用会社です。運用する不動産はマンションからホテル、商業施設まで多岐にわたります。投資家は具体的な投資対象を選べませんが、複数の物件に投資することで分散投資され、失敗のリスクが低めとなるのが特徴です。
不動産投資クラウドファンディングの投資対象は、不動産会社です。不動産会社が特定の物件を購入、運用します。J-REITとの大きな違いは特定の物件を選び、投資できるという点です。ホテルや商業施設などに投資した場合、投資者はその施設のオーナーの1人になれるのです。通常、大型施設を購入する場合は、数百万円以上の自己資金が必要になります。しかし最低1万円からの投資額で、希望する施設のオーナーになれる点も不動産投資クラウドファンディングの魅力の一つです。
●値動き
J-REITは分散投資されているため、リスクが低めではあります。それでも不動産投資クラウドファンディングと比較すればリスクは高くなります。その理由はJ-REITも他の投資信託と同じように常に値動きしており、社会情勢等の影響を受けて株価が上下しやすい傾向があるためです。最悪の場合には株価が半減することもありえます。
不動産投資クラウドファンディングの投資対象は、現物の不動産です。現物の不動産の価値が一気に半減する事態は、めったに起こらないことから、不動産投資は株式投資に比べて「ミドルリスク・ミドルリターン」であるといわれています。
●●●不動産投資クラウドファンディングの選び方●●●
不動産投資クラウドファンディングには、多くのサービスやファンドがあります。そのため、「どれに投資すればいいのかわからない」という方もいるでしょう。ここでは、不動産投資クラウドファンディングの選び方について解説します。
信頼性
● トラブル時の対応
不動産投資には災害リスクがつきものです。災害リスクに限らず、想定外のトラブルが起きたときの対応方法を把握しておきましょう。
● 運用実績
投資を検討する物件の過去の実績を参考にして、これまでしっかり利益が出ているか、元本割れをしたことがないかを確認しておくと安心です。
● 運用会社の情報（業績）
実際に物件を運用する会社は、資本金が多く、不動産事業歴が長い業者がおすすめです。資本金が多く事業歴が長い会社であればトラブルが起きても、実績やノウハウがあるため安心して任せられます。
案件の多さ
不動産投資クラウドファンディングはとても人気のある商品です。場合によっては、応募が殺到して、数分で応募枠が埋まり、募集が打ち切られることもあるでしょう。このように、どんなにいい物件があっても投資ができないというケースもあります。そこで、重要なのはその運用会社の取り扱う案件の多さです。案件が多いということは募集頻度が多いということです。頻度が多ければ、タイミングが悪く投資の機会を逃したとしても、投資できるチャンスが訪れやすいでしょう。
募集金額の大きさ
案件の多さと同じくらい大事なのが、募集金額の大きさです。募集案件が多くても、各案件の規模が小さく、募集金額が少額だとすぐに枠が埋まってしまうため、投資しにくいです。
募集方法
募集方法にも着目しましょう。募集方法には「抽選」と「先着」があります。抽選の場合、募集されたタイミングに関係なく、募集期間内であればいつでも応募できます。先着の場合、タイミングが合えば確実にファンドに投資ができるメリットがありますが、少しでも申込みが遅れてしまうと投資できなくなるデメリットもあります。
抽選にも先着にもメリット・デメリットがあるため、両方を取り扱っている運用会社を選んでおくとよいでしょう。
案件の種類
不動産投資クラウドファンディングの魅力の大きな魅力の一つは「少額でマンションやホテル、商業施設などに投資でき、オーナーになれる」点です。そこで、さまざまな案件を扱っている運用会社を選ぶのもおすすめです。
反対に、「ホテル系にしか投資しない」というようなこだわりがあれば、その案件に特化した運用会社を選ぶというのもありです。
運用会社の出資割合
運用会社の出資割合もとても重要です。運用会社の出資割合が多ければ多いほど、投資家のリスクが軽減されます。投資家のリスクを減らすため、優先劣後出資方式を行っている運用会社も多いです。
優先劣後方式とは、物件の損失が出た場合に優先的に運用会社が補填する方法です。優先劣後方式であれば、投資家の元本割れリスクの軽減が期待できます。このことから出資割合が多い、もしくは優先劣後方式を採用している運用会社を選ぶようにするといいでしょう。
まとめ
この記事ではおすすめの不動産投資クラウドファンディング3選と選び方のポイントを解説しました。
「不動産投資に興味があるけど、まずは少額から始めたい」
そういった方に不動産投資クラウドファンディングへの投資はおすすめの投資方法ですので、一度検討してみてはいかがでしょうか。
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