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空室対策のすごい技10選！
「空室が長く続いている」「どうやって入居率を上げたらいいかわからない」といった空室対策で悩んでいる方も多いのではないでしょうか。空室があると収入が減ってしまい、維持費だけがかかってしまいます。
この記事では、空室対策のすごい技10選を紹介します。空室対策で押さえておくべきポイントも紹介しているため、ぜひ参考にしてみてください。
退去率が高くなる4つの原因
空室対策をする前に、なぜ空室になるのか、原因を知る必要があります。空室の原因は大きく分けて「退去率が高い」「入居率が低い」の2つです。空室にならないためにも、入居中の人に長く住んでもらう必要があります。
入居者が快適に住むために、入居者目線でどのような物件が住みやすいか考えることが大切です。退去者にアンケートを取り、原因を探るのもよいでしょう。
ここでは退去率が高くなる原因を4つ紹介します。
共用部が汚れている
エントランスやゴミ捨て場などの共用部がいつも汚れていると、入居者は長く住み続けたいと思わないでしょう。共用部は目にする機会も多く、「管理費を払っているのにきちんと管理されていない」と不満に感じ、クレームにも繋がります。
建物や設備の老朽化
築年数が経てば建物や設備は老朽化していき、物件の見栄えに影響します。またネットショッピングを利用している人が増えている時代において、「宅配ボックスがない」「テレビモニター付きインターホンがない」など、設備が時代のニーズに合っていなければ、退去者を出してしまう原因になる場合があります。
騒音トラブル
マンションやアパートなどの集合住宅では、騒音トラブルで悩まされている入居者もいます。隣の部屋からの楽器や音楽の音漏れ、子どもの走り回る音などは「注意しづらい」と感じる方も多いようです。その結果、引っ越しを考えるケースもあります。
管理会社の対応が悪い
ガス漏れや電灯切れ、騒音トラブルなど、管理会社が素早く対応しない場合は退去率が上がる原因になります。特に騒音トラブルは、管理会社に相談しても改善されないケースが多くあります。
入居率が低い原因5つ
退去率と同様に、入居率が低い原因も把握しておきましょう。入居率が低い原因はさまざまですが、代表的なのは、「賃料が相場よりも高い」「立地が悪い」などが挙げられます。
物件を探している人の多くは、できる限り安くて住みやすい物件を探しています。長い間空室が続く場合は、入居率が低い原因を探ってみましょう。
ここでは、入居率が低い原因を6つ紹介します。
賃料が高い
相場に比べて家賃が高ければ、入居率は下がります。物件を探している人は、できる限り安い物件に住みたいと考えています。同じエリアに競合物件があれば、家賃を調べておきましょう。
立地が悪い
「最寄り駅から離れている」「近くに工場があり、騒音や空気汚染が気になる」といった立地の悪さが原因で、入居率が上がらない可能性があります。最寄り駅から離れていれば、バスや車などの移動手段が必要です。駐車場完備・バイクOKなどのアピールをしなければ、空室の原因につながります。
広告が掲載されていないor適切ではない
物件を探す際にポータルサイトで検索する人が多いため、広告が掲載されていなければ、人の目に留まる機会も少なくなります。また広告を掲載していても物件のアピールポイントが弱ければ、魅力的な物件だと伝わりません。
入居条件が厳しい
2人入居不可や外国人入居不可、ペット不可など、入居条件が厳しい場合は入居率が下がる原因になります。かといって入居条件を緩くすることで、リスクやトラブルにも繋がる可能性があります。
外国人入居可にした場合、外国人が家賃を滞納したまま帰国する可能性があります。また文化や言語の違いによるトラブルが発生する恐れもあります。
設備が時代のニーズに合っていない
バランス釜や和式トイレ、混合水栓といった、古い設備により入居率が低い可能性もあります。現在では和式トイレよりも洋式トイレが主流です。洋式トイレに慣れている人からすると、和式トイレの物件には住みたくないと感じるでしょう。
空室対策のすごい技10選！
空室の原因を把握し、どのように対策をしていくかが大切です。空室対策にはさまざまな方法がありますが、ここでは効果的な方法を10点厳選して紹介します。
どのような方法が取り組みやすいのか、効果が出やすい方法は何なのか、参考にしてみてください。
賃料と管理費の振り分けを調整
賃料と管理費の振り分けを調整することで、ポータルサイトでの検索ヒット率を上げられる場合があります。
家賃が6万2,000円で管理費が3,000円の物件である場合、家賃6万円以下の物件で検索してもヒットしません。しかし、家賃を6万円、管理費を5,000円に設定すれば、家賃6万円以下の物件を探している人にヒットします。
このように家賃と管理費の振り分けを調整することで、物件を見てもらえる機会が増えるケースがあります。ポイントは、5,000円刻みで設定することです。
内見方法を現地対応にして内見率アップ
内見方法には「立会い」「鍵借り」「現地対応」があります。これらの方法のうち、もっとも効率のいい内見方法は現地対応です。現地対応にはキーボックスに鍵を入れる方法やスマートフォンで鍵を解錠するスマートロックがあります。
内見方法を現地対応にすることで、オーナーや仲介会社の営業マンが立ち会う手間が省け、スケジュールを調整する必要がなく、いつでも内見可能です。内見希望者の都合のいいときに内見できるため内見率アップに繋がり、物件のアピールができます。
共用部をきれいにしておく
共用部をきれいにしておくことで、退去率を減らす効果に期待できます。エントランスやゴミ捨て場など、常にきれいで管理が行き届いていれば、入居者は快適に過ごせます。また共用部の清掃は費用がかからないため、取り組みやすい空室対策です。
また外観を美しく保つことで、内見時の印象もアップし、ポータルサイトに掲載する写真の見栄えもよくなります。そして空室をきちんときれいにすることも大切です。
室内クリーニングはクリーニング業者に頼むのが一般的ですが、クリーニング後も自分の目でしっかりと確認しておくといいでしょう。業者にも得意不得意があるため、汚れが残っている場合は別の業者を依頼する必要があります。
広告を見直す
広告を掲載していない場合は、SUUMOやHOME'Sといった大手の賃貸検索サイトに掲載しておくことで、より多くの人に物件を見てもらえます。また掲載されている物件情報が適正か、魅力をきちんとアピールできているかなど、自分の目で確認しておくといいでしょう。しかし、広告の掲載は広告費がかかる点に注意が必要です。
人気設備の設置
人気設備を設置することで、物件をアピールできます。また周辺相場より家賃が高くても、人気設備があることで入居が決まる可能性もあります。全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング2021によると、インターネット無料が1位、高速インターネットが2位でした。
新型コロナウイルス感染症により、テレワークやオンライン授業が増え、インターネット設備の需要が一層高まっています。このように人気設備を設置することは、空室対策に効果的といえます。
（参考：『人気設備ランキング2021 コロナ下急増編』/全国賃貸住宅新聞：https://www.zenchin.com/news/content-30.php)
プチリフォーム
古い設備やネックになる部分をプチリフォームするのもおすすめです。本格的なリフォームやリノベーションとなると数百万円かかったり、数ヶ月かかったりします。プチリフォームであれば、少額で部屋の雰囲気を変えられるため、手軽に取り組める空室対策のひとつです。
たとえばクロスや壁紙の張り替え、エアコンを最新のものに変えるなどがあります。しかし、どの部分をプチリフォームするかは慎重に選ぶことが大切です。
初期費用を安くする
敷金・礼金をゼロといった、初期費用を安くすることで、入居率を上げる空室対策です。閑散期の入居率が落ちる時期に有効な方法で、すぐに実践できるため即効性もあります。しかし、初期費用を安くした分、収入が減るのは注意が必要です。
入居条件を緩くする
「2人入居可能」「ペット可」など、入居条件を緩くして入居ターゲットを増やす方法があります。ほかにも「高齢者・外国籍・生活保護者入居不可」など入居者を限定しない方がいいでしょう。
入居条件を緩めることは、入居ターゲットを増やす方法としては効果的ですが、入居した後のトラブルやリスクを把握しておくことが大切です。
たとえばペット可の物件であれば、床や壁の交換、退去後の臭い消しなどで費用が多くかかる場合があります。敷金の増額やペットの飼育規約を作成するなど、対応策を講じる必要があるでしょう。
管理会社を見直す
空室が長く続く場合は、管理会社を変えることで解決する場合もあります。たとえば、ガス漏れや鍵をなくした際の入居中のトラブルに対し、管理会社が適切に対応していなければ、退去者を出す原因になってしまいます。また共用部の清掃や管理がきちんと行われているかも確認する必要があるでしょう。
営業力のある管理会社やネット広告に強い管理会社などに変更することで、空室に対してすぐに対応してくれることがあります。
自動販売機の設置
マンションの下に自動販売機を設置し、入居者の満足度を上げるのもおすすめです。自動販売機が近くにあれば、喉が渇いたときにわざわざコンビニまで歩かなくても済みます。入居者にとって便利な設備でもあり、管理者も収益も得られるため、一石二鳥の方法です。
しかし、自動販売機を設置するためのスペースが必要であることや電気代がかかる点は注意しましょう。
空室対策の際に押さえておきたいポイント
空室対策に膨大な費用をかけた場合、費用が回収できないと損をします。空室対策ではきちんと費用対効果を考え、慎重に取り組むことが大切です。リフォームをするにしても、ネックになる部分からリフォームするといいでしょう。またリフォームをする時期も大切です。
ここでは空室対策で押さえておきたいポイントを紹介します。
費用対効果を考える
空室対策で大切なのは費用対効果を考えて行うことです。リフォームやリノベーションなどに膨大な費用をかけても、回収できなければ損をします。リフォームする際は、物件があと何年使えるのか、賃料はいくらアップできるのかシミュレーションすることが大切です。
ただしリフォームしても、広告媒体に掲載される築年数は変わらない点に注意しましょう。大規模なリフォームよりも、部分的なプチリフォームのほうが費用対効果は高いケースもあるため、慎重に検討してみてください。
リフォームは全体のバランスを考えて行う
リフォームは全体のバランスを考えて行うことが大切です。「バランス釜のお風呂なのにキッチンだけ最新式」といった、ネックになる部分を残して他性能をアップしても、空室対策として効果は期待できません。ネックになる部分を改善していくほうが、入居率は上がります。全体のバランスを考え、優先順位を決めてリフォームを行いましょう。
大規模なリフォームは閑散期に行う
大規模なリフォームは閑散期である7〜8月に行うのがおすすめです。大規模なリフォームを行えば、工事中は内見できなくなり、入居希望者のタイミングを逃す可能性があります。不動産の繁忙期は1〜3月です。4〜6月も引っ越しのタイミングを逃した人が入居することがあるため避けたほうがいいでしょう。
9〜10月は人事異動のシーズンで第2の繁忙期といわれています。11〜12月は閑散期であるものの繁忙期に向けて不動産会社が忙しくなるシーズンです。よって、リフォームや設備の導入は閑散期の7〜8月がいいでしょう。
女性目線を意識する
「女性が住みやすい部屋とは何か」を意識することで、住環境のいい部屋になる場合があります。たとえば、TVモニターや宅配ボックスの設置などのセキュリティ面や共用部の清潔さです。また室内洗濯置場や浴室乾燥機付きも需要があるでしょう。
このように、女性に喜ばれる部屋を意識すると、住みやすい部屋になります。
まとめ：空室対策は計画的に行おう
空室対策をする前に、「なぜ空室になるのか」原因を探ることが大切です。そして取り組みやすいものや費用対効果の高いものから実践していき、空室対策をしましょう。また女性が住みやすい部屋を意識することで、さらに住みやすい部屋になるため、ぜひ空室対策に取り入れてみてください。
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